Droit de rétention du bailleur : comment ça marche ?

23 août 2019 - « Je suis propriétaire d’une arcade commerciale que je loue depuis plusieurs années. Le contrat de bail a été résilié par le locataire pour la fin de l’année mais, depuis quelques mois, le locataire ne verse plus les loyers. Il semble qu’il n’ait plus les moyens financiers de le faire. Toutefois, le mobilier se trouvant dans l’arcade a beaucoup de valeur et j’ai entendu dire que je pouvais le saisir pour rembourser les loyers impayés. Qu’en est-il réellement ? » Maître Christelle Andersen, avocate CGI Conseils répond à Christian L., Satigny.

Droit de rétention du bailleur : comment ça marche ?

Le bailleur de locaux commerciaux bénéficie en effet d’une possibilité prévue dans le droit du bail qui n’est pas accordée au bailleur de logement. Il s’agit en réalité d’un droit de gage, appelé droit de rétention, sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci. Ce droit de rétention sert à garantir le loyer de l’année écoulée et du semestre courant. En relation avec ce droit de rétention, la plupart des baux commerciaux stipulent que le locataire s’engage à meubler suffisamment les lieux et à les maintenir meublés durant toute la durée du bail.

Les objets concernés sont en particulier, le mobilier, les machines, l’équipement du locataire et les marchandises qui garnissent l’objet loué. La jurisprudence a même admis que ce droit de rétention pouvait également porter sur le mazout se trouvant dans la citerne. Les meubles considérés comme insaisissables selon les règles de la poursuite pour dettes et faillite ne peuvent en revanche pas faire l’objet du droit de rétention. Il s’agit des machines, des outils et instruments ou livres indispensables à l’exercice de la profession du locataire, ainsi que les objets réservés à son usage personnel.

Le droit de rétention garantit le loyer que le locataire est tenu de verser mais également les frais accessoires, tel que le chauffage, l’eau chaude ou les autres prestations prévues dans le contrat de bail. La jurisprudence a précisé que ce droit peut également s’exercer pour garantir le paiement des indemnités pour occupation illicite lorsque le bail a été résilié par l’une ou l’autre des parties. Il peut également garantir les frais de poursuite, les frais d’exercice du droit de rétention et les intérêts moratoires.

Procédure à suivre

Le droit de rétention ne peut être exercé par le propriétaire que lorsque le locataire a cessé de verser régulièrement son loyer. Le bailleur peut l’exercer aussitôt qu’il constate du retard. Il devra alors s’adresser à l’Office des poursuites pour solliciter une prise d’inventaire. C’est à compter de la date de cette demande que seront calculées les périodes pour lesquelles le droit de rétention peut s’exercer.

Un officier se rendra ensuite chez le locataire, après qu’il ait été préalablement averti, afin de procéder à ladite prise d’inventaire. Le fonctionnaire devra mentionner sur l’inventaire autant de meubles que cela apparaîtra nécessaire pour garantir la prétention du bailleur. Si des objets appartenant à des tiers se trouvent dans les locaux, ils seront mentionnés au procès-verbal et le locataire sera tenu de signaler qu’ils ne lui appartiennent pas. Le bailleur sera alors informé par l’Office des poursuites de la revendication des tiers et sera invité à se déterminer. En cas de litige sur les biens revendiqués, la question de la propriété de ces objets devra être tranchée par un juge.

Le locataire peut s’opposer à la prise d’inventaire en s’acquittant du loyer dû ou en fournissant des sûretés à concurrence des prétentions du bailleur. Le droit de rétention s’exercera alors sur lesdites sûretés.

Le procès-verbal de prise d’inventaire sera transmis au bailleur par l’Office des poursuites qui lui accordera un délai de 10 jours pour intenter une poursuite en réalisation du gage. Au travers de cette poursuite, le bailleur ne pourra réclamer que les montants qui ont justifié la prise d’inventaire et qui sont échus le jour de la réquisition de poursuite. Par la suite, un commandement de payer sera notifié au locataire qui pourra y faire opposition. Si tel est le cas, le bailleur devra requérir du juge la mainlevée de l’opposition. Il devra alors démontrer qu’il est au bénéfice d’un titre valant reconnaissance de dettes, ce qui est en principe le cas lorsqu’un contrat de bail a été signé. Une fois la mainlevée de l’opposition prononcée par les autorités judiciaires ou si le locataire n’a pas fait opposition à la poursuite, l’Office procèdera à la vente des meubles inventoriés dont le produit servira à couvrir la créance du bailleur, à savoir les loyers et autres frais impayés.

Si le locataire semble décidé à déménager sans en avertir le bailleur, ce dernier aura la possibilité de requérir l’assistance de la force publique pour empêcher un tel déménagement. Le locataire sera alors contraint de laisser autant de meubles qu’il en faut pour garantir la créance du bailleur. L’Office des poursuites devra procéder à une prise d’inventaire immédiatement après l’intervention de la force publique. Si cette intervention arrive trop tard et que le locataire a d’ores et déjà déménagé, le bailleur peut faire réintégrer les objets avec l’assistance de la force publique dans les 10 jours qui suivent leur déplacement.

Ainsi, il semble judicieux, dans votre cas, de requérir au plus vite de l’Office des poursuites une prise d’inventaire. Pour ce faire, un formulaire est disponible sur le site internet de l’Office des poursuites.

par Christelle ANDERSEN, Titulaire du brevet d’avocat

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de 8 h 30 à 11 h 30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER